Сегодня каждый второй покупает недвижимость в инвестиционных целях. Такова статистика риэлтора по Алтайскому краю и Республике Алтай Олега Гильгенберга. По его данным, чаще всего люди вкладываются в квартиры эконом-класса.
Но сейчас это бессмысленно: чтобы продать такой объект на фоне десятков однотипных конкурентов, придется снижать ее стоимость и, соответственно, свою прибыль. На втором месте по объему сделок – земля, на третьем – коммерческая недвижимость. Эти объекты популярны, более стабильны в плане спроса и показывают двукратный рост с 2020 года.
Массовый интерес россиян к инвестициям проснулся в 2020 году, объясняет на своем опыте директор компании «Алтайская Элита недвижимость» Олег Гильгенберг. Пандемия как первый дестабилизирующий фактор, затем СВО и мобилизация, на фоне всего этого падение рубля и рост инфляции мотивировали людей инвестировать в недвижимость как самый привычный канал вложений.
По словам эксперта, около 50% сделок с целью сохранить и приумножить капитал совершают в секторе квартир эконом-класса. Такую тактику выбирают представители среднего класса с «лишними» 3-5 млн рублей. Этот сегмент рынка подвержен постоянным колебаниям - за последние три года стоимость такого жилья росла, замирала, падала. На это влияли массовая выдача льготной ипотеки или, наоборот, приостановка ее выдачи. Цена жилого квадрата за 2020-2023 годы в Барнауле поднялась с 49 тыс. до 89 тыс. рублей, в Горно-Алтайске – с 49 тыс. до 81 тыс. рублей. Однако брокер не советует вкладываться сейчас в этот сегмент: в предыдущие годы инвесторы массово набрали строящихся квартир по низкой цене и будут вынуждены демпинговать, чтобы сбыть их.
«Это происходит не только на Алтае, но и в той же Москве. Во многих сданных новостройках квартиры не распроданы, среди них немало как раз инвестиционных помещений. Представьте: человек по неопытности вложился в пять квартир с привлечением льготной ипотеки или иных заемных средств, а у самого нет даже необходимого дохода, чтобы гасить эти кредиты. А после сдачи дома ему нужно еще платить налоги и коммуналку… Он постарается поскорее скинуть квартиру. Это можно сделать двумя способами: вложиться еще больше, отделать жилье под ключ и затем продать, или проще – продать дешевле, чем подобные квартиры в комплексе. И о какой выгоде тогда идет речь?» - объясняет Олег Гильгенберг.
Элитная жилая недвижимость гораздо более стабильна и показывает уверенный рост. Как правило, её покупают люди для собственного проживания или отдыха. Земля как объект недвижимости оказалась самой доходной: в Алтайском крае за три года стоимость сотки выросла со 140 тыс. до 278 тыс. рублей, а в Республике Алтай – с 256 тыс. до 417 тыс. рублей. Взлет формирует спрос у россиян на фоне новостей про пандемию, затем – спецоперацию. При этом хороших свободных участков почти не осталось, что тоже влияет на стоимость.
Особенность коммерческой недвижимости – наименьшая подверженность поведенческим всплескам. Ею интересуются люди, привыкшие оценивать риски и возможности. Ни происходящие события, ни природные стихии (как, например, сейчас – паводок в Горном Алтае) сильно не влияют на решение приобрести офисную, торговую или производственную площадь. Особенно это касается такого сегмента как качественные базы отдыха, привлекательность и прибыльность которых как бизнеса неуклонно растет вместе со спросом на внутренний туризм в России.
Основной критерий для большинства профессиональных инвесторов – срок окупаемости. Ввиду ограниченного предложения качественных коммерческих объектов в последние годы этот срок увеличился с 5-7 лет до 10. А если учесть, что на фоне ограниченности предложений объект отличается от других коммуникациями, удачным расположением, трафиком, перспективой дальнейшего развития, цена растает.
Люди, решившие вложиться в покупку квартиры, преимущественно проживают в этом же регионе. А инвестирующие в участки или коммерческую недвижимость часто – приезжие: жители Сибири, Центральной России или граждане постсоветского пространства. По прогнозу риэлтора Олега Гильгенберга, в ближайшие годы интерес к Алтаю как более доступной и бюджетной альтернативе Сочи, Краснодара, Адыгеи со стороны россиян и иностранцев продолжится. На это будут работать и новые инвестпроекты в сфере туризма. А значит, будут расти и спрос, и стоимость объектов недвижимости.